16 Juin
2025
DPE, passoires thermiques, interdictions de louer
quel avenir pour l’immobilier ancien ?
Depuis quelques années, le marché immobilier connaît un tournant majeur. Entre inflation énergétique, durcissement des normes environnementales et nouvelles contraintes locatives, les propriétaires de logements anciens — souvent des retraités — s’interrogent.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), longtemps perçu comme une simple formalité, est désormais un critère central. Il influe sur la valeur du bien, sa rentabilité locative, et même sa possibilité d’être loué.
🔍 1. Le DPE : un acronyme, des conséquences très concrètes.
Depuis juillet 2021, le DPE a été entièrement réformé.
Il mesure la consommation énergétique d’un bien et lui attribue une note de A à G, avec une double estimation en kWh/m²/an et en émissions de gaz à effet de serre.
➡️ Dès lors qu’un logement est classé F ou G, il est juridiquement considéré comme une passoire thermique. Et cela change tout :
- Gel des loyers
- Interdiction progressive de mise en location
- Décote importante à la revente
- Accès au crédit plus difficile pour les acheteurs
📅 2. Le calendrier des interdictions à connaître
Voici les échéances posées par la loi Climat et Résilience :
Plus de 40 % du parc immobilier français est concerné.
3. Le coût des rénovations : un obstacle majeur.
Isoler les combles, remplacer les menuiseries, changer le système de chauffage, ventiler correctement… Ces travaux sont indispensables pour remonter en classe DPE, mais représentent un investissement souvent colossal.
Estimation moyenne :
Maison ancienne : 30.000 à 70.000 €
Appartement ancien : 15.000 à 40.000 €
Beaucoup de propriétaires — notamment âgés ou modestes — ne souhaitent ni investir de telles sommes, ni gérer un chantier.
4. Une décote à la revente déjà amorcée.
Les acheteurs sont de plus en plus informés.
Les biens classés F ou G se vendent moins rapidement, avec une négociation moyenne de 5 à 15 % et sont plus difficiles à financer car certaines banques réduisent les durées d’emprunt pour ces logements.
Attendre pour vendre, c’est prendre le risque d’une valeur qui chute à mesure que les normes se durcissent.
5. Vendre aujourd’hui : une alternative réaliste.
Chez Viager Montaigne, nous accompagnons justement les propriétaires qui ne souhaitent pas se lancer dans des rénovations lourdes, veulent préserver la valeur de leur bien pendant qu’il en est encore temps, et recherchent une solution éthique et juridiquement sécurisée.
✅ Vente en Viager libre ou occupé
✅ Vente à terme libre ou occupée
✅ Vente en nue-propriété
Ces solutions permettent de rester chez soi (si on le souhaite), percevoir un capital et/ou des mensualités stables, éviter la décote énergétique tout en gardant la maîtrise du projet.
Le DPE est en train de redessiner la carte de l’immobilier ancien.
Face à une réglementation de plus en plus stricte et des acheteurs de plus en plus vigilants, vendre à temps peut être une stratégie gagnante.
En qualité d'anciennes Commissaires de Justice, nous avons traité de nombreux dossiers impliquant des biens énergivores — successions bloquées, indivisions conflictuelles, patrimoines dont la valeur s'était progressivement érodée faute d'anticipation.
Le viager, la vente à terme ou la nue-propriété permettent précisément de sortir de cette impasse : l'acquéreur assume les travaux, le vendeur préserve sa valeur et ses revenus.
Vous possédez un bien ancien classé F ou G ? Parlons-en. Chez Viager Montaigne, nous vous aidons à transformer une contrainte énergétique en opportunité patrimoniale.
Viager Montaigne, spécialiste du viager, de la nue-propriété et de la vente à terme à Paris 16e