Le Journal de Viager Montaigne, pour mieux comprendre un marché en pleine évolution
Le viager : une histoire millénaire au service des réalités actuelles
1er Août 2025
Saviez-vous que le viager remonte à l'Antiquité ? Cette solution patrimoniale, loin d'être une invention moderne, traverse les siècles pour répondre aux mêmes préoccupations : assurer une vieillesse sereine tout en valorisant son patrimoine.
Aux Origines du Mot : Une Question de Vie
Le terme "viager" tire ses racines du vieux français "viage" ou "viaje", composé du mot "vie" et du suffixe "age", signifiant littéralement "le cours de la vie". Une définition poétique qui révèle déjà toute la philosophie de ce contrat : accompagner une existence dans sa durée, avec ses incertitudes et ses espoirs.
Cette étymologie n'est pas anodine. Elle révèle une préoccupation humaine universelle : comment assurer ses vieux jours quand le patrimoine demeure ?
Des Babyloniens aux Rois de France : Une Longue Tradition
Sous les empires babylonien, égyptien et romain, le viager existait déjà, servant principalement à éviter la déshérence des terres et à faciliter la transmission de patrimoine. Les Anciens avaient déjà compris que la propriété sans revenus peut devenir un fardeau pour les personnes âgées.
En France, c'est Charles II qui introduit officiellement cette pratique en 879. Au Moyen Âge, le viager se développe à travers les "précaires" : les fidèles transmettaient leurs biens à l'Église en échange d'une rente viagère. Une sorte d'assurance-retraite avant l'heure !
L'anecdote la plus savoureuse ? En 1662, Charles IV de Lorraine vend son duché à Louis XIV contre une rente viagère de 200 000 écus. Même les ducs avaient leurs problèmes de trésorerie !
Le tournant décisif arrive en 1657 avec Christian Huygens, qui crée la première table de mortalité, permettant à Jean Witt de réaliser les premiers calculs arbitraires de rentes viagères. Fini le pari aveugle sur l'espérance de vie : le viager devient une science ! En 1661, un édit royal limite la vente en viager aux biens entre particuliers, protégeant ainsi les citoyens des spéculations abusives de certaines institutions.
Il faut attendre le début du XIXe siècle pour que le viager soit inscrit dans le Code civil (articles 1968 à 1983). Napoléon, fin stratège, comprend l'importance de cette institution pour la stabilité sociale et économique du pays.
Pourquoi le Viager reste-t-il plus actuel que Jamais ?
Si le viager traverse les siècles, c'est qu'il répond à des réalités intemporelles, aujourd'hui plus pressantes que jamais.
- L'allongement de l'espérance de vie : nos ancêtres babyloniens ne vivaient pas jusqu'à 85 ans . Aujourd'hui, la retraite peut durer 20, 30 ans ou plus ! Le viager permet de transformer son bien immobilier en complément de revenus durable.
- La faiblesse des pensions de retraite : face à des retraites souvent insuffisantes, le viager offre une solution élégante : rester chez soi tout en percevant des revenus complémentaires réguliers.
- L'évolution du marché immobilier : propriétaire d'un bien de valeur mais aux revenus modestes ? Le viager libère la valeur de votre patrimoine sans vous déposséder de votre cadre de vie.
- La succession simplifiée : Plus besoin d'être Charles IV de Lorraine pour bénéficier d'une rente ! Le viager moderne permet d'éviter les complications successorales tout en assurant ses arrières.
Aujourd'hui le Viager est devenu un outil patrimonial sophistiqué, encadré par le droit et sécurisé par l'expertise de professionnels aguerris.
Chez VIAGER MONTAIGNE, nous perpétuons cette tradition millénaire avec les exigences du XXIe siècle : évaluation rigoureuse, accompagnement personnalisé, et cette élégance qui fait notre signature.
Vous êtes propriétaire ? Votre bien immobilier peut devenir une source de revenus sécurisée tout en vous permettant d'y résider. Découvrez comment le viager peut transformer votre patrimoine au service de votre sérénité.
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Parce que votre avenir mérite l'excellence.
Déshériter ses enfants, le viager comme solution ?
15 Juillet 2025
Un titre qui fait sursauter… et pourtant, la question mérite d’être posée.
Dans un monde où les seniors vivent plus longtemps, avec des retraites souvent insuffisantes, la tentation de reprendre le contrôle sur son patrimoine n’a rien d’illégitime.
Et le viager pourrait bien être la réponse.
Le principe : transmettre… ou vivre ?
La loi française est claire : on ne peut pas totalement déshériter ses enfants. La réserve héréditaire protège leurs droits. Mais vendre en viager, c’est autre chose. C’est disposer librement de son bien de son vivant, en échange d’une rente ou d’un capital. Cela n’a rien d’un acte de rétorsion : c’est souvent un choix de survie ou d’indépendance.
Le viager : un outil redoutablement efficace
En vendant son logement en viager occupé ou libre, le vendeur perçoit immédiatement un bouquet, puis des mensualités régulières à vie. L’acheteur, lui, devient nu-propriétaire ou propriétaire selon la formule choisie.
Les enfants? Ils hériteront… de ce qu’il restera. Et si le bien représente l’essentiel du patrimoine, cela peut effectivement réduire fortement la part revenant aux héritiers.
Est-ce légal ?
Absolument. Tant que le vendeur est sain d’esprit, non manipulé, et que le contrat est équilibré, la vente viagère est parfaitement légale. Il n’est pas nécessaire de prévenir ni d’obtenir l’accord des enfants. Et même si certains héritiers peuvent contester après coup, rares sont les recours qui aboutissent… car le vendeur reste maître de son patrimoine de son vivant.
Faut-il culpabiliser ?
Certainement pas. De nombreux vendeurs sont confrontés à des enfants absents, indifférents…ou déjà largement favorisés. D’autres souhaitent simplement améliorer leur quotidien, financer une aide à domicile, voyager, ou aider d’autres proches.
“Ce n’est pas déshériter, c’est vivre.”
Chez Viager Montaigne, nous respectons les volontés de chacun. Notre mission est d’accompagner avec éthique, confidentialité et rigueur les seniors qui souhaitent faire un choix patrimonial assumé. Sans jugement. Avec professionnalisme.
Contactez-nous dès aujourd’hui pour un échange confidentiel et sans engagement.
✆ 09 53 11 68 69
Crise du logement et hausse des taux pourquoi le viager et la vente à terme séduisent de plus en plus
1er Juillet
2025
Le marché immobilier traverse une période de turbulences. Entre la flambée des taux d’intérêt, les critères de crédit toujours plus stricts et la pénurie de biens accessibles, de nombreux projets d’achat ou de vente se retrouvent bloqués. Face à cette crise du logement, certaines solutions méconnues retrouvent un éclat nouveau : le viager, la nue-propriété et la vente à terme.
Un accès à la propriété de plus en plus difficile
Depuis deux ans, le taux moyen d’un prêt immobilier a plus que triplé, rendant l’accès à la propriété plus contraint, surtout pour les primo-accédants. Les banques exigent des apports importants, des revenus stables, et refusent fréquemment les dossiers.
Résultat : les ventes ralentissent, les négociations s’éternisent, et de nombreux vendeurs sont contraints de revoir leurs projets… voire de les abandonner.
Des solutions alternatives avantageuses et juridiquement solides
Dans ce contexte, Viager Montaigne propose des réponses efficaces :
Le viager (occupé ou libre) permet à un vendeur, souvent retraité, de percevoir un capital immédiat (bouquet) puis des revenus mensuels (rente) tout en restant chez lui s’il le souhaite.
La vente à terme, sans rente viagère, offre un paiement échelonné sur une durée fixée à l’avance et… non imposable pour le vendeur.
La nue-propriété permet de vendre la valeur patrimoniale du bien, tout en conservant le droit d'usage et d'habitation à vie.
Une rencontre gagnant-gagnant
Ces formes de démembrement du droit de propriété offrent aux vendeurs une solution concrète pour valoriser leur bien tout en conservant stabilité et liberté. Pour les acquéreurs, c’est une manière d’investir sans passer immédiatement par un prêt bancaire lourd, et à des conditions souvent plus avantageuses.
Et si vous aussi, vous envisagiez une solution gagnante ?
Vous êtes retraité, propriétaire de votre logement, et souhaitez améliorer vos revenus ou anticiper une transmission ?
Vous cherchez à investir dans la pierre autrement, sans passer par un crédit classique ?
Nous sommes là pour vous écouter, vous informer, et vous accompagner.
Contactez-nous dès aujourd’hui pour un échange confidentiel et sans engagement.
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DPE, passoires thermiques, interdictions de louer
quel avenir pour l’immobilier ancien ?
16 Juin
2025
Depuis quelques années, le marché immobilier connaît un tournant majeur. Entre inflation énergétique, durcissement des normes environnementales et nouvelles contraintes locatives, les propriétaires de logements anciens — souvent des retraités — s’interrogent.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), longtemps perçu comme une simple formalité, est désormais un critère central. Il influe sur la valeur du bien, sa rentabilité locative, et même sa possibilité d’être loué.
🔍 1. Le DPE : un acronyme, des conséquences très concrètes.
Depuis juillet 2021, le DPE a été entièrement réformé.
Il mesure la consommation énergétique d’un bien et lui attribue une note de A à G, avec une double estimation en kWh/m²/an et en émissions de gaz à effet de serre.
➡️ Dès lors qu’un logement est classé F ou G, il est juridiquement considéré comme une passoire thermique. Et cela change tout :
- Gel des loyers
- Interdiction progressive de mise en location
- Décote importante à la revente
- Accès au crédit plus difficile pour les acheteurs
📅 2. Le calendrier des interdictions à connaître
Voici les échéances posées par la loi Climat et Résilience :
Plus de 40 % du parc immobilier français est concerné.
3. Le coût des rénovations : un obstacle majeur.
Isoler les combles, remplacer les menuiseries, changer le système de chauffage, ventiler correctement… Ces travaux sont indispensables pour remonter en classe DPE, mais représentent un investissement souvent colossal.
Estimation moyenne :
Maison ancienne : 30.000 à 70.000 €
Appartement ancien : 15.000 à 40.000 €
Beaucoup de propriétaires — notamment âgés ou modestes — ne souhaitent ni investir de telles sommes, ni gérer un chantier.
4. Une décote à la revente déjà amorcée.
Les acheteurs sont de plus en plus informés.
Les biens classés F ou G se vendent moins rapidement, avec une négociation moyenne de 5 à 15 % et sont plus difficiles à financer car certaines banques réduisent les durées d’emprunt pour ces logements.
Attendre pour vendre, c’est prendre le risque d’une valeur qui chute à mesure que les normes se durcissent.
5. Vendre aujourd’hui : une alternative réaliste.
Chez Viager Montaigne, nous accompagnons justement les propriétaires qui ne souhaitent pas se lancer dans des rénovations lourdes, veulent préserver la valeur de leur bien pendant qu’il en est encore temps, et recherchent une solution éthique et juridiquement sécurisée.
✅ Vente en Viager libre ou occupé
✅ Vente à terme libre ou occupée
✅ Vente en nue-propriété
Ces solutions permettent de rester chez soi (si on le souhaite), percevoir un capital et/ou des mensualités stables, éviter la décote énergétique tout en gardant la maîtrise du projet.
Le DPE est en train de redessiner la carte de l’immobilier ancien.
Face à une réglementation de plus en plus stricte et des acheteurs de plus en plus vigilants, vendre à temps peut être une stratégie gagnante.
Vous possédez un bien ancien classé F ou G ? Parlons-en. Chez Viager Montaigne, nous vous aidons à transformer une contrainte énergétique en opportunité patrimoniale.
✆ 09 53 11 68 69
2 Juin
2025
Lorsqu’on évoque la vente d’un bien immobilier, les discussions tournent souvent autour de la valeur vénale, des prix au m², ou des délais de vente. Pourtant, au cœur de ces décisions souvent délicates, se cache une dimension plus intime, plus humaine : celle de la transmission.
Transmettre autrement
Il arrive un moment, dans la vie, où l’on souhaite préparer l’avenir avec lucidité. Organiser sa succession, alléger la gestion de son patrimoine, ou tout simplement vivre plus sereinement en sécurisant ses revenus.
Mais pour beaucoup de nos clients, il ne s’agit pas que de chiffres. Il s’agit aussi d’un choix de vie. D’un acte de confiance envers une génération suivante. D’un projet de transmission, pas seulement de propriété, mais aussi de valeurs.
Vendre en démembrement : un choix de sens
Chez Viager Montaigne, nous accompagnons des vendeurs qui ont fait le choix du démembrement – qu’il s’agisse du viager, d’une vente en nue-propriété ou à terme – pour donner un second souffle à leur bien, tout en gardant leur droit d’usage, leur liberté, et leur dignité.
Mais ce qui nous touche le plus, ce sont leurs motivations profondes.
Des histoires de vie, pas de simples ventes
Nous pensons à ce couple qui a vendu leur maison à une jeune famille du village, à cette grand-mère qui a aidé son petit-fils à s’installer comme médecin, ou à ce monsieur veuf qui voulait “aider sans dépendre”.
Chaque histoire est unique. Et chacune nous rappelle que le patrimoine n’est pas seulement une valeur comptable. C’est aussi une empreinte de vie.
Le rôle de Viager Montaigne
Nous croyons que notre mission va au-delà du conseil juridique et financier. Elle touche à l’éthique, à l’humain. Nous sommes là pour écouter, conseiller, sécuriser. Mais surtout, respecter ce qui compte vraiment pour vous.
Transmettre, c’est semer
Transmettre un bien immobilier, ce n’est pas tourner une page. C’est choisir comment elle sera lue. C’est décider à qui on passe le relais.
Et parfois, vendre en démembrement, c’est créer un trait d’union entre les générations, sans renoncer à ses besoins, ni à ses convictions.
Chez Viager Montaigne, nous sommes fiers d’accompagner celles et ceux qui veulent transmettre autrement.
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Et si vendre en démembrement, c’était aussi transmettre des valeurs ?
Le viager sur les meubles, une forme méconnue mais juridiquement encadrée
15 Mai
2025
Si la vente en viager est classiquement associée à des biens immobiliers, elle peut également concerner des biens meubles corporels. Le contrat de vente en viager n’est en effet pas limité à l’immobilier : il peut porter sur toute chose susceptible de propriété, dès lors que sa nature se prête à une évaluation et à une transmission.
Dans le cadre d’un viager sur les meubles — œuvres d’art, objets de collection, bijoux ou mobilier ancien — le principe reste identique : le vendeur (le crédirentier) cède la propriété du bien en contrepartie d’une rente viagère versée par l’acquéreur (le débirentier), et ce, jusqu’au décès du vendeur.
Ce type de contrat requiert cependant une rigueur particulière : l’évaluation du bien doit être précise, son authenticité vérifiée, et les modalités de détention (remise immédiate ou différée) clairement définies. En cas de remise différée, il convient de prévoir des clauses spécifiques, notamment en matière d’assurance et de conservation.
Peu usité, très peu connu, le viager sur les meubles peut néanmoins répondre à certaines stratégies patrimoniales, en particulier dans le cadre d’une transmission d’œuvres ou de collections privées.
Son usage suppose, plus encore que pour l’immobilier, l’assistance de professionnels aguerris, à la croisée du droit civil, du droit fiscal et de l’expertise en art.
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Pourquoi vendre en viager ?
Les cinq avantages clés
1er Mai
2025
Vous êtes propriétaire et vous vous interrogez sur l’intérêt de vendre votre bien en viager ?
Cette solution, souvent méconnue, offre pourtant de nombreux avantages, tant pour sécuriser ses revenus que pour organiser la transmission de son patrimoine en toute sérénité.
À travers cet article, notre équipe d’experts vous explique pourquoi la vente en viager est une option à considérer aujourd’hui, et comment elle peut répondre à vos besoins financiers et familiaux.
1. Un revenu complémentaire à vie
2. La possibilité de rester dans son logement
3. Une fiscalité avantageuse
4. La protection contre les aléas financiers
5. La transmission facilitée du patrimoine
Vous souhaitez en savoir plus sur la vente en viager et obtenir une estimation gratuite de votre bien ?
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